MARKNADSANALYS

Richard Lagerlings marknadsanalys

Andra amorteringskravets betydelse och en orolig nyproduktionsmarknad. Richard Lagerling svarar på de tre vanligaste frågorna han får just nu.

Hur har marknaden påverkats av förra veckans beslut om att införa ett andra amorteringskrav?
– Att regeringen skulle gå vidare med finansinspektionens förslag var ganska väntat och definitivt inprisat i den oro som har rått på marknaden under hösten. Vi upplevde snarare en lättnad hos våra spekulanter när beskedet väl kom. Ibland är det bättre med en dålig rapport än ingen rapport. Nu vet marknaden vad den har att rätta sig efter och det kan vara just tydliga spelregler som marknaden har saknat under hösten. Jag är helt övertygad om att en stor del av prisnedgången under hösten har berott på allmän oro snarare än fundamentala faktorer.

Har priserna bottnat nu eller fortsätter det att sjunka?
– Om vi ser till erfarenhet från tidigare priskorrigeringar brukar oron börja på Östermalm och i andra delmarknader med relativt höga priser. Vi såg liknande mönster under priskorrigeringarna 2001 och 2008. Hos oss började vi märka av oron redan i våras men det plockades upp av media först efter sommaren. Det tar normalt omkring ett halvår innan marknadens parter börjar mötas efter en priskorrigering och det återigen sätts en tydlig prisbild.

Vi upplever en stor skillnad bara under de senaste 3-4 veckorna då antalet budgivningar och avslut har ökat igen. Man skall dock vara medveten om att avsluten nu sker på lägre nivåer än i början av året. Prisspannet på Östermalm är stort, mellan 70 000 – 200 000 kr/m2 med en median kring 100 000 kr/m2. Även om många tycker det är tråkigt att priserna gått ner är det positivt att marknaden börjar fungera igen. En stor del av oron har bestått i osäkerhet kring vad man kan få för sin egen bostad om man tänkt köpa en ny. Nu finns en tydligare prisbild och det gör att förtroendet börjar återvända till marknaden.

Man läser mycket om kris för nyproduktionen. Hur påverkas marknaden på Östermalm av detta?
– Jag kan tycka att bilden i media är något onyanserad. Man kan inte dra all nyproduktion över en kam. Lika lite som man bör blanda ihop överutbud av felprissatt nyproduktion i Barkabystaden med innerstadens bestånd av begagnade lägenheter. Nyproduktionen i innerstaden är i princip slutsåld medan nya projekt utanför tullarna kan behöva se över sina prislistor i takt med ändrade bankregler och nya amorteringskrav.

När det gäller beståndet av begagnade bostadsrätter i innerstaden finns en tydlig marknad som styrs av köparens betalningsförmåga. Den är nu känd. Det är rimligt att vi fått en priskorrigering då bankerna har stramat åt utlåningen. Personligen tror jag dock att vi kommer få se en viss återhämtning redan under första kvartalet 2018, i takt med att utbudet sakta minskar igen. Man skall heller inte underskatta den negativa effekt höstens intensiva medierapportering haft på prisbilden. Fundamentala faktorer talar för en prisökningstakt på 3-5% per år under de närmaste åren framöver.